FÓRMULA DE CÁLCULO DE MAIS-VALIAS DE IMÓVEIS: O QUE ESTÁ EM CAUSA?
A mais-valia equivale ao lucro com determinado negócio. Vender um imóvel acarreta, geralmente, mais-valias para o seu vendedor. De acordo com a informação disponibilizada no Portal das Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”.
FÓRMULA DE CÁLCULO
Na fórmula de cálculo de mais-valias de imóveis, já que está a calcular o lucro que obtém com a venda de um imóvel, deve considerar o valor da venda e o valor da compra.
Como a venda e a compra acontecem em momentos diferentes do tempo, e a compra aconteceu mais tarde, deve ponderar o valor da compra pelo coeficiente de desvalorização da moeda, o qual corresponde à taxa de inflação desde o momento da aquisição do imóvel até agora.
Deve ter também em conta todos os encargos como custos e comissões envolvidos nas operações de compra e venda e também todos os encargos suportados com a valorização do imóvel nos últimos 5 anos.
Assim, a fórmula de cálculo da mais-valia será:
Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)
Valor de venda e valor de aquisição
O valor da venda e de aquisição do imóvel são dois conceitos cruciais da fórmula de cálculo de mais-valias de imóveis. O valor da venda corresponde ao valor máximo entre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), ou seja, o valor real de um imóvel em determinado ano, no momento da venda do imóvel, a que acresce o valor recebido na venda do imóvel.
Já o valor de aquisição designa o valor máximo entre o VPT no momento da venda do imóvel e o valor declarado para a sua venda.
Encargos
Escritura, comissões imobiliárias, impostos como o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), imposto de selo, custos de solicitadoria estão incluídos nos encargos com a compra e venda e, conforme a fórmula de cálculo de mais-valias de imóveis, deduzem ao valor da venda.
Além destes, há também os encargos com obras de requalificação do imóvel, que se referem a tudo o que é suscetível de contribuir para a valorização do imóvel, como obras de remodelação ou a instalação de um sistema de aquecimento central, que devem também ser deduzidas ao valor da venda.
Impostos
Deve adicionar aos encargos com a compra e venda os impostos que estão inerentes à venda de imóveis, como o IMT, cuja taxa pode variar entre 2% e 6% e que vai incidir sobre o VPT ou sobre o valor do imóvel, depende do que for mais elevado. Também deve contar com o imposto de selo, que é de 0,8% sobre o valor da venda.
E O IMPOSTO SOBRE A MAIS-VALIA?
Quando vende um imóvel deve também ter em conta a tributação da respetiva mais-valia. Na situação em que a mesma se verifique, ou seja, o vendedor tenha lucro com a vendas do imóvel, o valor da tributação corresponde a 50% do lucro obtido.
Assim, pressupondo, por hipótese, um lucro de 100.000€, o valor a pagar em sede de IRS será de 50.000€. Este montante surgirá assim na declaração de IRS do vendedor, devendo sempre ser declaradas através do anexo G do Modelo 3 da declaração de IRS.
O CASO DAS MENOS-VALIAS
Embora não seja desejável, de todo, perder dinheiro, há que falar e expor também essa hipótese. Se por ventura o negócio não correr como espera e tiver prejuízo, ou seja, vender o seu imóvel abaixo do custo de aquisição, é uma perda que pode declarar no IRS durante os 5 anos fiscais seguintes à sua ocorrência.
AS ISENÇÕES E REDUÇÕES
Se já está a aplicar a fórmula de cálculo de mais-valias de imóveis à sua casa e a tentar descobrir como “escapar” à carga fiscal, que não é meiga, nem estimula ninguém a vender a sua “alegre casinha”, saiba que há duas formas legais de ultrapassar a situação e, mesmo se não puder usufruir daquelas benesses, pode fazer por reduzir o valor da tributação, o que está perfeitamente ao seu alcance. Basta ser organizado!
Aquisição do imóvel antes de 1989
O código do IRS entrou em vigor em 1989, por isso, para os imóveis adquiridos antes daquela data, a sua venda não está sujeita a tributação.
Reinvestimento em novo imóvel
Se estiver disposto a investir a mais-valia obtida na aquisição de outro imóvel ou mesmo um terreno e se o imóvel no qual obteve a mais-valia tiver sido uma habitação própria e permanente, haverá também nesta situação isenção de tributação da mais-valia em sede de IRS.
É ainda necessário que o reinvestimento seja efetuado no prazo máximo de 36 meses após a realização da mais-valia e 24 meses antes da venda.
Redução da tributação
Se decidir não investir a mais-valia obtida na aquisição de outro imóvel, poderá ver reduzido o valor a pagar sobre a mesma, se mencionar na declaração de IRS as faturas referentes a gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, IMT, registos e escrituras.
Por tudo isto, não se esqueça de guardar bem todas as faturas com estes encargos, mesmo se não estiver ainda a pensar em vender a sua casa.
PRONTO PARA NEGOCIAR A VENDA DA SUA CASA?
Não será demais refletir sobre o preço que vai pedir pela sua casa. Deve ter muita atenção à tributação e incluir todos os encargos com a compra e com a venda, bem como as despesas que fez para a valorizar.
Pense bem nesse valor, estando consciente de todas as despesas e IRS. Pode ainda fazer uma simulaçãopara saber quanto vai ter que pagar ao fisco pela venda da sua casa e não ter surpresas.
