O negócio do alojamento local (AL) já dá fortes sinais de contração. Em Lisboa e Porto, quase três mil imóveis saíram do mercado devido à crise provocada pela pandemia do novo coronavírus, que se tem refletido de forma intensa no setor do turismo. Em junho do ano passado, a capital respondia por uma oferta de 5212 apartamentos T0 e T1, mas no início do verão viu a carteira cair para 3468. Fenómeno idêntico sucedeu no Porto, que conta agora com 2536 unidades, menos 1158, avançou a Confidencial Imobiliário com base nos dados reportados ao Sistema de Informação Residencial. Em contraponto, a carteira de imóveis para arrendamentos de média e longa duração está a crescer e os preços já dão sinais de quebra.
O AL, muito vocacionado para o turismo, “é das atividades mais afetadas pela pandemia e onde a recuperação deverá ser mais lenta, o que leva os proprietários a procurar alternativas para os imóveis e para o serviço de dívida, que passam pela venda ou o arrendamento“, diz Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, que lembra ainda que “na crise de 2008 o mercado de arrendamento foi ganhador”. Na sua opinião, a transferência dos AL para arrendamento deverá ser a solução para muitos imóveis, principalmente os que estão em geografias menos turísticas, como os arredores das grandes cidades. “É um mercado refúgio, que vai beneficiar de imediato de todos estes constrangimentos e ao longo de 2021”, diz.
Na JLL já se sentiu esse movimento. Como adianta Patrícia Barão, responsável pela área residencial da empresa, “tivemos vários casos de investidores que tinham os apartamentos em curta duração e que nos pediram ajuda para passar estes imóveis para o arrendamento de longa duração”, devido “à quebra do turismo e ao contexto de incerteza em torno do controlo da pandemia”. Para Manuel Mira Godinho, da KW Select, as razões desta transferência prendem-se com a “necessidade que os proprietários têm de assegurar a entrada de receitas, para fazerem face às despesas, e pelo pessimismo em relação ao futuro – optam por uma abordagem com menor rentabilidade, mas com maior segurança em termos de geração de receitas”.
Rui Torgal, diretor-geral da Era Portugal, admite que essa conversão de imóveis de AL para arrendamento de longa duração irá continuar a verificar-se nos próximos meses “por ser uma alternativa mais estável para os proprietários”. “É uma tendência que temos vindo a verificar desde que a pandemia se instalou em Portugal. A incerteza que vivemos atualmente no setor do turismo e a falta de inquilinos provenientes do estrangeiro tem estimulado a conversão”, sublinha.
Preços caem
A entrada destes imóveis no mercado de arrendamento deverá implicar uma correção em baixa dos valores das rendas, o que a verificar-se será uma boa notícia para os portugueses. Afinal, como adianta Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, arrendar uma casa de 90 metros quadrados na Área Metropolitana de Lisboa (AML) tendo em conta o rendimento médio das famílias “implica uma taxa de esforço sempre acima dos 33%” (o limite recomendado), variando entre os 68% em Lisboa e os 34% em Alcochete. Na Área Metropolitana do Porto, a exigência financeira não é muito diferente: a taxa de esforço é superior a 40% e no concelho do Porto atinge os 50%. Como frisa Beatriz Rubio, CEO da RE/MAX, a falta de oferta é um dos principais problemas deste mercado. “O aumento do número de imóveis disponíveis, assim com um maior equilíbrio dos preços em algumas zonas iriam com certeza dinamizar” o arrendamento, diz.
Para Rui Torgal, a transferência das casas de AL para arrendamento “leva a crer que o mercado nas principais cidades do país possa aumentar”, com efeitos na “estabilização do valor das rendas praticadas”. Ricardo Guimarães sublinha que irá assistir-se a “uma pressão para a diminuição das rendas via aumento da oferta e da perda de rendimentos” dos portugueses.
Já no segundo trimestre deste ano verificou-se uma quebra de 6,9% nas rendas em Lisboa e de 3,9% na AML face ao trimestre anterior. No mesmo período, o Porto apresentou um aumento marginal de 0,4%, mas no Grande Porto registou-se uma queda de 1,4%, segundo o índice de rendas residenciais da CI. Rui Torgal defende que serão as tipologias menores “as que poderão sofrer mais reduções” porque são o tipo de imóvel mais afeto ao AL.
Na KW Select já se sente uma quebra nos preços. Como conta Manuel Godinho, imóveis em Lisboa, em zonas centrais, com preços inferiores a 800 euros no início de 2020 “ficavam poucos dias no mercado (por vezes um a dois dias) e fechavam no valor pretendido pelo proprietário, atualmente, já surgem situações de imóveis nesta gama de preços que demoram a fechar semanas e, quando fecham, é por um valor inferior ao da promoção”. Na Century 21, as estimativas vão na mesma linha. Como afirma Ricardo Sousa, “a médio prazo, os nossos indicadores apontam para uma descida dos valores das rendas médias a nível nacional”.
Sónia Santos Pereira é jornalista do Dinheiro Vivo
